不動産の遺産分割方法について

遺産として不動産が残されていると,どのようにして分ければ良いかわからず相続人の方々が困ってしまうケースがあります。

不動産にはいくつかの分け方があり,それぞれメリット・デメリットやケースごとの向き不向きがあります。

今回は不動産の分割方法を中心に遺産分割の基本的な考え方を恵比寿の弁護士が解説します。

1.不動産の分け方は3種類

遺産の中に不動産があると,相続人同士で話し合ってもなかなか意見が一致せずトラブルのもとになりがちです。しかし放置しておくことはできないので,何らかの方法で分割をしなければなりません。

不動産の分け方には以下の3種類があり,基本的にどれかを選択して分割します。

1-1.現物分割

不動産を誰か1人の相続人がそのまま取得する方法です。数筆に分筆して,それぞれの相続人が取得するケースもあります。

例としては,長男が実家をそのまま相続する場合などです。

1-2.代償分割

不動産を単独取得する相続人が他の相続人に「代償金」を支払って清算する方法です。代償金の金額は,法定相続分に応じた額とします。たとえば兄弟3人が相続人の場合,長男が3,000万円の家を取得して次男と三男にそれぞれ1,000万円ずつ支払います。

1-3.換価分割

不動産を売却して相続人が売却金を分け合う方法です。売却代金は「法定相続分」に応じて分配します。

たとえば兄弟3人が相続人となっていて不動産が3,000万円で売れたら,それぞれの相続人が1,000万円ずつ現金を取得します。

上記のいずれも選択しない場合,不動産を共有状態になります。しかし共有のままではお互いに自由に不動産を活用できませんし,売却や賃貸活用などの際に他の相続人の同意が必要になって将来のトラブルのもとになり,お勧めできません。

相続が開始したら,基本的には上記の3つのうちいずれかの方法を選択して遺産分割の手続きを済ませましょう。

以下ではそれぞれの手続きのメリットとデメリットをご紹介していきます。

2.現物分割のメリット・デメリット

2-1.メリット

・手続きが簡単

現物分割は,手続きが簡単です。単純に一人が相続すれば良いだけなので,不動産の評価も不要ですし,不動産会社に売却を依頼する必要もありません。
ただし分筆して分ける場合には,測量会社や登記事務所などに依頼して手続きを進める必要があります。

2-2.デメリット

・不公平な結果になる

不動産は高額なので,現物分割によって一人が全部相続すると,他の相続人との関係で不公平になってしまいます。

・他の相続人が不満を持ってトラブルになりやすい

不動産を特定の相続人が受け取ることによって,他の相続人の取得分がなくなったり少なくなったりする可能性があります。すると他の相続人が不満を持ち,遺産相続トラブルが発生する可能性が高くなります。

3.代償分割のメリット・デメリット

3-1.メリット

・公平に分割できる

代償分割の場合,不動産を取得した相続人は他の相続人に対し法定相続分に応じた代償金を払うので,公平に分割できます。

3-2.デメリット

・不動産の評価でトラブルになりやすい

代償分割をするには不動産を「評価」しなければなりません。しかし不動産の評価方法は一律でないので,支払う側と支払いを受ける側の評価方法が一致せず,トラブルになる例がよくあります。

・代償金を払える資力がないとできない

代償分割は,不動産を取得する人に代償金を支払えるだけの資力がないとできません。お金がない場合には,家を手放さなければならないケースもあります。

4.換価分割のメリット・デメリット

4-1.メリット

・公平に分割できる

換価分割をすると,不動産を売ったお金を法定相続割合で分けるので「完全に公平」に分割できます。不動産の評価の問題も発生しません。

・お金がなくても利用できる

誰かが代償金を払うわけではないので,手元にお金がなくても換価分割なら利用できます。

・相続税の支払い資金もできる

不動産を売ったらまとまったお金が入ってくるので,相続税の納税資金にすることも可能です。

4-2.デメリット

・手数料などの分,価値が目減りする

不動産を売却すると,仲介業者の手数料等の費用がかかります。相続人の手元に入ってくるのは,そういった経費を引いた金額となるので査定価値よりは目減りします。

・急いで売ると損をする可能性がある

遺産分割のために早急に不動産を売却すると,売り急いで損をしてしまう可能性があります。

・資産を失うことになる

不動産を売却すると,大切な資産を失うことになってしまいます。その後に賃貸活用などをすることはできませんし,将来不動産市場が活況となって値上がりした場合に「損をした」と感じる可能性があります。

5.話し合いができないと「競売」になる可能性がある

不動産の遺産分割方法については,基本的に相続人が話し合って遺産分割協議で決定します。しかしときには話し合っても解決できないケースがあるでしょう。

遺産分割協議が決裂したら,家庭裁判所で「遺産分割調停」を行い,話し合いを継続します。調停で調停委員を交えて話し合っても合意できない場合には,手続きが「審判」に移り,審判官が不動産の遺産分割方法を決定します。

審判では「法定相続割合に応じた解決方法」が採用されるので,不公平な現物分割が行われることはありません。また共有状態のまま放置されることも基本的になく,他の何らかの方法で公平に分割されます。

不動産を取得すべき相続人がいない場合や,不動産を取得したい相続人がいても代償金を支払う資力がない場合には,競売命令が出て不動産を強制的に売却されるケースもあります。競売になると,一般の売却のケースよりも売値が下がってしまう可能性が高くなりますし親から受け継いだ資産も失われます。

しかし審判になると,相続人の誰も競売を望んでいなくても,競売の決定が下される可能性があるので注意が必要です。

 

遺産相続問題は,できる限り自分たちで話し合って解決する方法が望ましいと言えます。困ったときには弁護士が解決方法をアドバイスや各種手続の代行,代理交渉等いたしますので,お気軽にご相談下さい。

 

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