賃料を減額請求できるケースと方法について

土地や建物を賃借しているとき、借主側としては「賃料を安くしてほしい」と考えるケースがあるものです。

たとえば、バブルの時代などに非常に高額な賃料が設定されてそのままになっていたら、一般的な相場と比べて高すぎるので減額してもらいたいですよね？

法律でも一定の要件を満たす場合、賃料の減額請求が認められています。

今回は借主側から賃料の減額請求できるケースと具体的な減額請求の方法、減額されるまでの流れを恵比寿の弁護士が解説します。

1．賃料減額できるケースとは

賃貸借契約によって土地や建物を借りている場合、賃料の金額は永遠に固定されるわけではありません。

基本的には当事者が合意すればいつでも変更できますが、合意できない場合でも契約当事者には賃料を変更できる「権利」が認められます。

借主側には「賃料減額請求権」が認められるので、大家や地主に賃料を減額するよう要求できます（借地借家法11条1項、32条1項）。

ただし賃料減額請求は、どのような場合でもできるわけではありません。

認められるのは以下のようなケースです。

・土地や建物への税金等の公租公課が大きく増減した
・土地や建物の価格が大きく上昇あるいは低下した
・近隣の土地や同種の建物の賃料に比べて著しく不相当となった

固定資産税や都市計画税が大きく変動して安くなったとき、不動産相場が大きく動いて価格が大きく減少したとき、あるいは近隣の賃料と比べて賃料が異常に高くなっているときなどに、賃料の減額請求が認められる可能性があります。

2．賃料を減額しない特約は無効

土地や建物の賃貸借契約では、当事者間で合意することによりさまざまな特約をつけられます。基本的には「契約自由の原則」があるので、当事者間で特約をつけた場合は有効です。

実際「賃料を増額しない」特約は有効です（借地借家法11条1項但書、32条1項但書）。

こうした特約を「賃料不増額特約」といいます。賃料不増額特約がある場合、現状の家賃が不相当となっていても大家や地主側は借主に賃料の増額請求ができません。

しかし「賃料を減額しない」特約は無効です。借地借家法では借主の地位が強く保護されているからです。一般に借主は貸主よりも弱い立場になりがちですし、不動産を居住場所や事業に利用している場合、借主にとって不動産の賃借利用は非常に重要です。

そこで借地借家法は「借主に不利な特約を無効」にして借主を保護しているのです。

借地契約や借家契約に「賃料減額請求を認めない」という条項があっても無効なので、借主側は大家や地主側へ賃料の減額請求ができます。

3．賃料を減額する方法、流れ

具体的に賃料を減額してもらうにはどのように手続きを進めれば良いのでしょうか？

3-1．大家、地主に賃料の増減額をもちかける

近隣の相場と比べて賃料が高すぎる、あるいは税額や不動産の価値が変わって賃料が高額過ぎる状態になったら、まずは大家や地主に賃料減額の申し入れをしましょう。

その際には、近隣の賃料の相場を示す資料（不動産の賃借人募集のチラシや不動産会社で入手した資料など）、不動産相場の変動を示す資料などをもって「減額すべき事情」を説明すると相手も納得しやすくなります。

また、相手に賃料の増減額を求める際には、手紙を使うことをお勧めします。口頭では減額請求をした証拠が残らないからです。賃料減額の効果が発生するのは「相手に賃料減額の請求が到達したとき」からなので、きちんと相手に請求した証拠を残しておくことは非常に重要です。

できればはっきり証拠の残る「内容証明郵便」を使うのが好ましいのですが、いきなり内容証明郵便を送付すると角が立ち、相手の態度が硬化するおそれがあります。まずは相手に口頭などで事情を説明して理解を得てから内容証明郵便を送ると良いでしょう。

3-2．話し合う

地主や大家に賃料の減額を望んでいることを伝えたら、引き続いて話し合い、新たな賃料の設定を行います。具体的な金額は、借主と貸主が協議して決定します。

地代や家賃の計算方法にはいろいろな手法があり、ケースによっても採用すべき計算方法が異なります。

自分たちで納得できる賃料を決めにくい場合にはお気軽に弁護士までご相談下さい。

3-3．賃料減額請求調停を申し立てる

相手と話し合っても賃料減額について合意できない場合、裁判所で賃料減額請求調停を申し立てましょう。賃料減額請求は「調停前置主義」が適用されるので、調停なしにいきなり訴訟を申し立てることはできません。

調停で合意できれば新たな賃料が設定されます。

3-4．賃料減額請求訴訟を起こす

調停でも合意できない場合、裁判所で「賃料減額請求訴訟」を提起します。

裁判で賃料を減額すべき事情を立証できれば、裁判所が判決で賃料の減額を認め、新たな賃料を定めてくれます。

裁判の途中で借主と貸主が話し合い「裁判上の和解」が成立すれば、当事者が納得した上で新たな賃料を設定できます。

4．賃料の減額が有効になる時期と減額が決定するまでの対処方法

賃料減額請求をするとき、「いつから変更された賃料が有効になるのか」が重要です。

基本的には「賃料減額請求の意思表示が相手に到達したときから」新たな賃料が有効になります。

ただ、減額請求してもすぐに新たな賃料額が決まるわけではありませんし、請求時点では賃料減額請求が認められない可能性もあります。

そこで法律は「賃料減額請求があってから実際に減額が決まるまでの間は、借主は相当と考える賃料を支払っていれば良い」としています。

相当と考える賃料とは、従前通りの賃料でもかまいませんし多少減額した金額でもかまいません。

将来減額が決まったとき、払いすぎた分があれば年1割の利息を足して返してもらうことができます。一方不足分があれば年1割の利息を足して払わねばなりません。

不動産の賃料については貸主と借主との間でトラブルが発生しやすいところです。東京は地代が高いので特に重要な問題となるでしょう。対応に悩まれたときには、お気軽に恵比寿の弁護士までご相談下さい。